Vlastnictví novostavby v Praze je bezpochyby snem celé řady lidí. Kdo by nechtěl být majitelem kvalitního a energeticky nenáročného bydlení v naší metropoli? Kdo by si nepřál žít v nějakém moderním rezidenčním komplexu obklopeném zelení a mít přitom nadosah veškeré vymoženosti velkoměsta? Mnoho takových lidí zřejmě nepotkáte a týká se to zejména mladších generací. S ohledem na neustále stoupající ceny však čím dál častěji zůstává pouze u onoho snění. Mladý člověk na nový byt většinou nedosáhne. Kdo tedy kupuje navzdory faktu, že nemovitosti v Praze stále zdražují? Vždyť zástupy dychtivých investorů ochotných zaplatit takřka cokoliv prozatím nijak citelně neřídnou? A jak je to s novelou stavebního zákona, od které si nejen developeři, ale i běžní lidé slibují, že přinese rychlejší budování nových bytů a tím i příznivější ceny? Otázek nabízí náš realitní trh více než dost. S odpověďmi je to však poněkud složitější.
Novostavby v Praze nejsou pro každého
Novostavbu v našem hlavním městě si dnes už může dovolit málokdo. Bohužel se to čím dál častěji týká i nemovitostí starších, které cenový růst nových bytů více méně kopírují. Za starší bydlení v Praze sice zaplatíte cca o 20 – 25 % méně než za nové, přesto byste dražší střechu nad hlavou v České republice hledali jen stěží. Nebo vám 104 tisíce za 1m2 připadají jako přijatelná částka? Tolik totiž v našem hlavním městě v průměru zaplatíte za bydlení ve staré zástavbě. Nové projekty pak v červnu letošního roku prolomily hranici 125 tisíc korun za jediný metr podlahové plochy. Co žene ceny neustále výš a výš? Kdo je vlastně ochoten za těchto podmínek ještě kupovat? A vyplatí se vůbec takováto investice? Pojďme se na vše podívat hezky popořádku, abychom se v tom neztratili. Začneme příčinami zdražování.
Byrokracie, poptávka a drahé materiály
Neustálé zdražování rezidenčního bydlení a to nejen v Praze, ale samozřejmě napříč republikou, má na svědomí kombinace celé řady faktorů. Podívejme se alespoň na ty, které ovlivnily a stále ovlivňují ceny tuzemských nemovitostí zdaleka nejvíce:
- Nezdolná byrokracie – je jednou z hlavních příčin vysokých cen domů a bytů v České republice. Komplikovanost povolovacích procesů, které je třeba před zahájením každého projektu absolvovat, je až neuvěřitelná. Získání stavebního povolení je u nás často složitější než v zemích tzv. třetího světa.
- Mimořádná poptávka – je pro zdejší trh s realitami typická a provází nás nejméně posledních 5 či 6 let. To, co se odehrává nyní, je však i na naše poměry ojedinělé. Lidé kupují téměř vše a to za částky, které by byly ještě před nedávnem považovány za nesmyslné. Za zájmem o nemovitosti stojí nejen touha po bydlení ve vlastním, ale čím dál častěji také strach z inflace. Dále jsou tu hypotéky, které sice pozvolna zdražují, ale stále jsou velmi výhodné, a nově i rostoucí zájem velkých investorů.
- Potíže developerů – nemají jen podobu zdlouhavého stavebního řízení. Nejrůznější restrikce, k nimž se vlády jednotlivých zemí uchýlily ve snaze omezit šíření nemoci COVID-19, dopadly na developerské snažení nemalou vahou. Nedostatek zahraničních pracovníků, bez nichž se tento obor u nás neobejde a nově též stavební materiály, které začaly zdražovat o desítky procent. To jsou věci, které snahám developerů o rozsáhlejší budování rozhodně nenahrávají.
Investorům nechybí chuť ani peníze
Položili jsme si rovněž otázku, kdo je za aktuální ceny ještě ochoten pražské nemovitosti kupovat. Jsou to především dvě následující skupiny zájemců. První tvoří soukromé osoby. Z těchto soukromých osob pouze malou část představují lidé, kteří si byt kupují pro účely vlastního bydlení. Více je těch, co si pořizují druhý nebo i třetí byt čistě proto, aby bezpečně uložili peníze, které na bankovních účtech pozvolna ztrácejí svou hodnotu. Čím dál zřetelnější je však podíl druhé skupiny, tzv. velkých realitních hráčů. Nejčastěji jde o fondy, které skupují byty i jiné nemovitosti po desítkách a mnohdy neváhají koupit třeba celý developerský projekt, který je teprve ve fázi příprav. Správně tuší, že se taková investice zpravidla vyplatí. A nyní něco k tématu dlouhodobě zanedbávané výstavby rezidenčního bydlení.
Proč se tak málo staví?
Nesoulad vysoké poptávky s dlouhodobě zanedbávanou výstavbou dopadl na tuzemský realitní trh s nebývalou intenzitou už roku 2020 a o nic lepší není situace ani v roce letošním. Rezidenčních projektů přibývá jen velmi málo. Stále platná a více méně nefunkční pravidla týkající se povolování staveb, absence desítek tisíc dělníků z východu a k tomu narušené dodavatelské řetězce tlačící ceny materiálů směrem vzhůru. Byl by spíše zázrak, kdyby se budovalo více. Developeři nestíhají uspokojovat zájem lidí a zlepšení, které si odborníci slibovali od nového stavebního zákona, je zřejmě v nedohlednu.
Stavební zákon v senátu narazil
Developeři s napětím očekávali, jak dopadne připravený zákon v poslanecké sněmovně a nakonec i v senátu. Doufali, že změna celého systému povolovacích procedur umožní zásadním způsobem urychlit realizaci nových bytových projektů. Větší množství novostaveb by v horizontu několika málo let mohlo s cenami bydlení konečně pohnout směrem dolů. Bohužel! Poslanci sice zákon po nesčetných připomínkách schválili, nicméně senátoři nyní požadují změny a proto ho vrátili do horní komory k přepracování. Závěr, který z této situace vyplývá, je jediný. Se zrychlením další výstavby a případným cenovým poklesem prozatím příliš počítat nelze. Uvidíme, co přinesou následující měsíce.
Koupili jste v posledních letech v Praze nějakou nemovitost? A na kolik vás vyšel metr čtvereční?